Gayrimenkulle E-2 Vizesi Alınır mı? Ne Uygun, Ne Değil

Gayrimenkul, birçok uluslararası yatırımcının ABD’yi düşündüğünde aklına gelen ilk şeydir ve “E-2 vizesi gayrimenkul” yaygın bir aramadır. Kısa yanıt hayal kırıklığı yaratır: mülk satın alıp kira toplamak uygun değildir. Yönetmelik aktif bir ticari işletme gerektirir ve kiralık mülk sahibi olmak ne kadar para söz konusu olsa da pasif yatırımdır. Uzun yanıt daha yararlıdır: birkaç gayrimenkul işletmesi uygundur ve ayrımı anlayan yatırımcılar güçlü dosyalar kurar.

Pasif mülk neden çalışmaz

E-2 kuralları “pasif” veya “spekülatif” yatırımları dışlar. Foreign Affairs Manual, değer artışı için tutulan gelişmemiş araziyi ve yalnızca kira geliri için tutulan mülkü özellikle uygun olmayan olarak adlandırır. Bunun iki nedeni vardır. Birincisi, işletme yatırımcının aktif yönlendirmesiyle mal veya hizmet üretmelidir; kiralanan bir ev yönetim çabası olmadan kira üretir. İkincisi, gayrimenkul tam olarak risk altında değildir: “işletme” başarısız olsa bile değerini korur ve bu, yatırımın kayıp riskine tabi olma gereksinimini zedeler.

Miami’de üç kiralık daire satın alan, bir yönetim şirketi tutan ve E-2’ye başvuran bir yatırımcı tutar ne olursa olsun reddedilir.

Uygun gayrimenkul işletmeleri

Test, varlığa sahip olmanın ötesinde çalışanları, müşterileri ve hizmetleri olan faal bir şirket olup olmadığıdır.

Mülk yönetimi. Üçüncü taraf sahipler için mülk yöneten, kiralama temsilcileri, bakım koordinatörleri ve muhasebesi olan bir şirket hizmet işletmesidir. Yalnızca kendi mülklerinizi yönetmek zayıftır; başkalarının mülklerini ölçekli yönetmek güçlüdür. Marjinallik personel ve müşteri büyümesiyle ele alınır.

Kısa süreli kiralama operasyonları. Temizlik ekipleri, misafir iletişimi, dinamik fiyatlama ve birden fazla birimle mobilyalı kiralamalar işleten, özellikle başka sahipler için de birim yöneten bir konaklama işletmesi uygun olabilir. Anahtar operasyonel katmandır: personel, sistemler ve hizmetler. Kendinizin yönettiği iki Airbnb birimine sahip olmak marjinalliği geçmez.

Emlak aracılığı. Temsilcileri olan lisanslı bir emlak aracılık firması klasik hizmet işletmesidir. Yatırımcı eyalet lisans gereksinimlerini karşılamalı veya nitelikli bir broker istihdam etmelidir.

İş olarak tadilat, inşaat ve flipping. Satın alıp yeniden sattığı mülkler dahil mülkleri yenileyen ekipli bir müteahhitlik şirketi aktiftir. Spekülasyondan farkı operasyoneldir: çalışanlar, ekipman, ruhsatlar, proje akışı.

Geliştirme. Aktif projeleri, müteahhitleri ve satışları olan bir geliştirme şirketi mal (binalar) ve hizmet üretir. Sermaye gereksinimleri yüksek ve zaman çizelgeleri uzundur, bu yüzden iş planı ilk satıştan çok önce operasyonları göstermelidir.

Gayrimenkul hizmetleri. Ekspertiz, denetim, staging, tapuyla ilgili hizmetler ve proptech şirketleri olağan hizmet işletmeleri olarak uygundur.

Memurlar yatırımın gayrimenkul kısmına nasıl bakar

Uygun işletmelerde bile memurlar gayrimenkulü ihtiyatla değerlendirir. 600.000 dolarlık bir yatırım 500.000 dolarlık bina ve 100.000 dolarlık operasyondan oluşuyorsa, bina geri alınabilir olduğu için memur önemli yatırım testine 100.000 dolar üzerinden bakabilir. İş planı operasyonel yatırımı açıkça göstermeli ve mümkünse ilk yıllarda sermayeyi aktif işletmede tutmak için mekân satın almak yerine kiralamalıdır.

Uyumlu bir gayrimenkul E-2’si yapılandırma

1. Holding değil faal bir şirket kurun. E-2 tüzel kişiliği çalışanları ve müşterileri olan şirkettir.
2. Ayrıca mülk sahibiyseniz varlıkları operasyonlardan ayırın. Faal şirket ayrı bir LLC’nin mülklerini yönetebilir ancak E-2 dosyası faal şirketin yatırımı ve personeli üzerine kurulur.
3. Parayı operasyonlara koyun: personel, yazılım, araçlar, pazarlama, lisanslar, eğitim. Risk altındaki sermaye budur.
4. Mülk yönetimi veya kısa süreli kiralamadaysanız mülakattan önce üçüncü taraf sahiplerle yönetim sözleşmeleri imzalayın.
5. İşe alım gerektiren büyüme öngörün: kiralama temsilcileri, temizlikçiler, bakım personeli, proje yöneticileri.

İşe yarayan bir örnek

250.000 dolarlık bir yatırımcı Orlando’da mülk yönetimi ve kısa süreli kiralama şirketi kurar. Başka yatırımcılara ait on iki birim için yönetim sözleşmesi imzalar, ofis kiralar, iki araç ve temizlik ekipmanı alır, bir yönetici ve iki temizlikçi işe alır ve sekiz çalışanla 60 yönetilen birime ulaşmak için beş yıllık plan kurar. E-2 fonlarıyla mülk satın almaz; ayrı kişisel kiralık mülkü şirket tarafından müşteri olarak yönetilir. Bu, inandırıcı marjinal olmayan bir yörüngeye sahip aktif bir işletmedir.

Karşılaştırın: bir yatırımcı 600.000 dolara iki dubleks satın alır, kendisi yönetir ve satın almayı yatırım olarak göstererek E-2’ye başvurur. Red.

Salt mülk yatırımcıları için alternatifler

Hedefiniz işletme yürütmek değil ABD gayrimenkulüne sahip olmaksa E-2 yanlış araçtır. EB-5, bölgesel merkezler aracılığıyla gayrimenkul geliştirme projelerine yatırıma izin verir ve yeşil karta götürür. Birçok yatırımcı ziyaretçi statüsünde veya hiç vize olmadan bir ABD tüzel kişiliği üzerinden mülk tutar. Bkz. E-2 vs EB-5.

Nasıl yardım ediyoruz

E-2 dosyaları için yönetim sözleşmelerinden personel planlarına gayrimenkul faal şirketleri yapılandırıyoruz ve operasyonel yatırımı açıkça sunan iş planları yazıyoruz. Bir gayrimenkul fikriniz varsa ve uygun hale getirilebileceğini bilmek istiyorsanız bize anlatın.